Предоставление управляющей компанией ключей от общих помещений МКД – судебная практика

Должна ли УК предоставить ключи от помещений общего пользования жильцам?

Доступ к общим помещениям многоквартирного дома может понадобиться собственникам в целях осмотра общего имущества и контроля качества работы УК, ЖСК или ТСЖ. Ключи от этих помещений обычно хранятся в обслуживающей организации, которая весьма неохотно предоставляет их жильцам.

Поэтому собственники некоторых многоквартирных домов проводят общее собрание, в рамках которого выбирают лицо, ответственное за хранение ключей от общих помещений. Но такое решение часто обслуживающие организации либо игнорируют, либо пытаются оспорить.

Подобный спор по делу 33-3247/2024 рассматривался Эжвинским районным судом Сыктывкара, а затем – Судебной коллегией по гражданским делам Республики Коми. Согласно материалам дела, ЭМУП «Жилкомхоз» требовал признать недействительным решение общего собрания собственников о передаче комплекта ключей от всех помещений, входящих в состав общего долевого имущества, одному из жильцов дома. Обслуживающая организация настаивала: такое решение противоречит законодательству о противодействии терроризму и нарушает положения Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

Суды же встали на сторону жильцов по следующим причинам:

1. Собрание было проведено по всем правилам, и это обстоятельство ответчик не оспаривал. К тому же вопросы, связанные с пользованием общим имуществом, отнесены к компетенции общего собрания.
2. В законодательстве отсутствует запрет на нахождение ключей у жильцов дома. В ином случае собственники были бы лишены возможности контролировать качество работы обсуживающей организации по управлению МКД. А Постановление, на которое сослался истец, прямо предусматривает возможность нахождения ключей от общих помещений у собственников квартир МКД.
3. В силу положений п. 3 и п. 4 ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ, надлежащее содержание общего имущества в МКД должно обеспечивать доступность пользования этими объектами, а также соблюдение прав и интересов собственников квартир.
4. Сам факт нахождения ключей у определенного собранием лица не означает, что это приведет к проникновению в общие помещения посторонних граждан и нарушению условий эксплуатации и обслуживания объектов, входящих в состав общего имущества МКД.

Если УК не передает ключи от помещений, входящих в состав общего имущества дома

Как было сказано ранее, иногда обслуживающая организация, игнорируя решение общего собрания собственников, не передает выбранному лицу ключи от помещений. В этом случае жильцы могут предъявить иск к УК, ТСЖ или ЖСК о понуждении к исполнению принятого решения и о передаче ключей.

Например, в деле № 2-439/2020, рассмотренным Пролетарским районным судом, УК «Фаворит» отказывалась предоставить ключи от выхода на кровлю собственнику одной из квартир, расположенных на последнем этаже. Ответчик ссылался на то, что пребывание на высоте необученных и не прошедших инструктаж граждан опасно для их жизни. К тому же в тот момент кровля ремонтировалась, там находилось дорогостоящее оборудование подрядчика. В обоснование своей позиции УК привел утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 Правила и Концепцию противодействия терроризму в Российской Федерации.

Суд занял позицию жильцов, отметив, что обязанность УК по передаче комплекта ключей от выхода на кровлю следует из п. 3.3.5 Правил, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170. А факт проведения ремонта кровли и нахождения там оборудования подрядчика не отменяет данную обязанность.

Итак, как видим, суды достаточно часто встают на сторону жильцов в вопросе передачи ключей от помещений, входящих в состав общего имущества МКД. Однако следует иметь в виду, что помешать выиграть спор может неправильно проведенное общее собрание собственников.

Консультация юриста в компании «Метрикс»

Судебные споры в сфере ЖКХ – это непростой, долгий и многоступенчатый процесс для достижения своих целей.

Юридическая консультация в компании «Метрикс» позволит сопроводить судебные споры в ЖКХ для максимально быстрого достижения результатов. Мы проанализируем Вашу проблему и выберем оптимальную форму защиты нарушенных прав.