Как разделить земельный участок: способы, правила и критерии

Раздел земли может быть произведен по соглашению совладельцев или в принудительном порядке по решению суда. Вне зависимости от способа раздела, перед ним нужно провести межевание территории и установить внешние границы земельного надела.

Условия и способы раздела земли

Раздел земельного участка – юридическая процедура, в ходе которой образуются два или более новых надела. При этом собственники могут как разделить земельный участок и образовать несколько новых, так и осуществить выдел земли: изначальный надел сохраняется с измененными границами, но из него выделяется один или несколько новых.

Правом разделить участок обладают его собственники. Земля может находиться в собственности одного лица, в общей собственности супругов, а также в долевой собственности двух или более лиц.

Если земля была приобретена в браке, ею сообща владеют оба супруга. В таком случае их доли не определены. Для раздела участка требуется определить доли каждого из совладельцев. Поэтому супругам сначала придется выделить доли по соглашению или через суд, и лишь затем переходить к разделу.

Для раздела необходимо, чтобы новообразованные участки соответствовали следующим требованиям:

сохраняется категория использования и целевое назначение з/у;
их площадь больше, чем минимальный норматив, установленный муниципальными органами;
они соответствуют нормам градостроительства;
к каждому из них сохраняются подъездные пути или оформляется сервитут (право на ограниченное пользование чужим земельным наделом);
отсутствует обременение (з/у не находится в залоге, под арестом) или ограничение (охранная зона, зона расположения культурного объекта).

Существует несколько способов разделить землю:

по заявлению – если у земли единоличный владелец, это можно сделать на основании заявления, поданного собственником в Росреестр;
по соглашению – если совладельцы согласны с процедурой, они подписывают соглашение и, по желанию, заверяют его у нотариуса;
по суду – применяется, если стороны не смогли составить устраивающее всех соглашение.

Когда нельзя разделить землю

Отказ в разделе возможен из-за нарушения градостроительных норм или законодательных ограничений, сложностей с правами и обременением земли, а также технических ошибок. Ситуации, когда нельзя разделить земельный участок из-за наличия ограничений, следующие:

на землю наложено обременение (з/у арестован или находится в ипотеке);
совладелец не согласен с разделом;
земля расположена под многоквартирным домом (МКД).

Нарушения градостроительных норм, при которых невозможно образование новых участков:

их размер меньше, чем минимальные нормы площади, установленные муниципалитетом;
отсутствует доступ к дорогам общего пользования (чтобы решить эту проблему, можно установить сервитут);
на их границах находится объект капитального строительства (необходимо разделить и объект недвижимости);
з/у не может быть использован по назначению для данной категории земель.

Нельзя разделить участок, если не было проведено межевание земли и не были установлены его точные границы. Также нельзя осуществить раздел, если земля расположена в зоне с особыми условиями использования (водоохранная, объекта культурного значения) или изъята из оборота, например, расположена на территории заповедника.

Как разделить участок по соглашению

Для раздела участка совладельцам нужно пройти несколько стадий:

Межевание территории. Под межеванием понимается комплекс кадастровых работ, в ходе которых устанавливаются или уточняются точные границы участка. Без проведения межевания нельзя проводить оборот земли, в том числе – делить ее. Заказать межевание можно у кадастрового инженера. В его ходе проводятся геодезические работы (замеры на местности, сравнение с документами), согласуются внешние границы с владельцами соседних наделов, составляется межевой план и схема раздела с указанием местоположения новых границ.
Подписание соглашения о разделе. Совладельцы изначального надела подписывают соглашение, которое составляется в простой письменной форме. В текст документа вносятся сведения об изначальном наделе (адрес, кадастровый номер, данные собственников), а также указывается решение собственников разделить участок земли.
Образованным участкам присваиваются адреса. Для этого совладельцы должны обратиться в местную администрацию с соответствующими заявлениями. Их можно подать лично, по электронной почте, через Госуслуги. Решение принимается в течение 5 суток при подаче электронным способом или 10 – с помощью бумажного заявления. Если администрация отказала в присвоении адресов или пропустила сроки, ее действия можно оспорить в суде.
Регистрация в Росреестре. Для регистрации новых з/у нужно обратиться в МФЦ или подать заявление на регистрацию на Госуслугах. При обращении нужно предоставить паспорт, заявление, соглашение, межевой план, акт согласования границ, схему раздела, постановление администрации о присвоении адреса. Если старый участок ликвидируется, он снимается с учета, а право собственности на него аннулируется.
Получение выписки из ЕГРН. Регистрация проводится в течение 7 дней, после чего собственники могут получить правоподтверждающие документы на новообразованные участки.

У земель с/х назначения процедура раздела несколько отличается. Если з/у находится в долевой собственности, а совладельцев 5 или меньше человек, раздел проводится по соглашению. Если собственников больше, необходимо провести их общее собрание.

Раздел участка через суд

Раздел участка через суд проводится, если совладельцы после проведения межевания и составления схемы раздела не смогли составить соглашение, устраивающее все стороны. Обращение в суд – крайняя мера, к которой прибегают лишь в том случае, если добровольно разделить землю не получилось. Из-за сложности и запутанности дел, касающихся прав на землю, к ним обычно привлекается юрист по земельным вопросам.

Обращение в суд возможно только после подготовки межевого плана изначального участка. После этого нужно составить исковое заявление и направить его в суд. В качестве истца выступает один из собственников, ответчиками можно указать других совладельцев. Орган регистрации и местную администрацию можно привлечь к разбирательству в качестве третьих лиц.

В исковом заявлении можно заявить не только требование разделить землю, но и:

прекратить право собственности на изначальный надел;
установить точные границы наделов;
определить конкретные доли каждого из совладельцев;
признать право собственности на новообразованные участки;
выплатить компенсацию, если раздел не может быть произведен пропорционально долям или если один из совладельцев требует возмещения стоимости своей доли;
признать ранее заключенное соглашение недействительным, если оно нарушает права истца.

Зачем нужен юрист

Раздел земельного участка – правовая процедура, требующая от совладельцев знаний особенностей земельного законодательства. Даже если стороны готовы разделить землю по соглашению, им нужно правильно оформить все документы, учесть градостроительные нормы и другие законодательные ограничения. Решение вопроса через суд требует еще более тщательной правовой подготовки. Юридическая консультация в компании «Метрикс» поможет избежать ошибок и решить вопрос в досудебном или судебном порядке.