Как перевести помещение из жилого в нежилое?

В соответствии с законодательством Российской Федерации жилыми помещениями называют дома, квартиры или их части, соответствующие санитарным нормативам и предназначенные для проживания людей. В большинстве случаев жилые помещения можно использовать для коммерческой деятельности, но до этого их необходимо признать нежилыми, оформив соответствующие документы в госорганах.

Зачем признавать жилые помещения нежилыми

По закону в жилых помещениях нельзя заниматься коммерческой деятельностью, если не учитывать исключения. Например, самозанятые граждане могут использовать свое личное жилье для организации там небольших мастерских, если процесс производства продукции не будет мешать соседям. Юрлицам и ИП придется проходить процедуру признания жилплощади нежилой. Примеры ограничений по использованию жилых помещений для коммерческой деятельности:

• запрещается открывать торговые точки;
• нельзя использовать квартиру в качестве офиса;
• в жилом доме запрещается организовывать гостиницы.

Чтобы использовать квартиру или дом для бизнеса, нужно изменить их статус в Росреестре. Для этого следует подготовить пакет документов и пройти соответствующую процедуру.

Последовательность перевода жилого помещения в нежилое

Первый этап – подготовка жилья для ведения в нем коммерческой деятельности. В перечень работ могут входить следующее:

• усиление звукоизоляции помещений;
• установка пожарной сигнализации;
• оборудование отдельного входа в помещение.

Второй этап – сбор документов из списка, который содержится в статье 23 жилищного кодекса РФ, подача заявления в государственные структуры для рассмотрения. Заявление будет изучено в течение установленного срока, после чего инспектор либо изменит статус помещений, либо сообщит об отказе.

Какие документы следует подготовить:

• заявление о необходимости изменения статуса помещений;
• техпаспорт на квартиру или дом;
• проект перепланировки – если будет производиться;
• документы, свидетельствующие о правах на дом или квартиру;
• протокол общего собрания жильцов;
• заявления о согласии жильцов квартир, примыкающих к объекту, на изменение статуса жилья – в письменном виде.

Во время проведения общего собрания инициатор должен четко объяснить соседям, в каких целях он планирует использовать объект в будущем, станет ли производить реконструкцию квартиры. При этой процедуре следует вести протоколы. В процессе заседания проводится голосование, результаты которого фиксируются в протоколе.

Весь пакет документов нужно предоставить в орган, который занимается жилищными вопросами – в администрацию района или Департамент управления имуществом. Допускается отправка собранного пакета бумаг через МФЦ.

Срок рассмотрения документов – до 45 дней. По итогам изучения бумаг государственный орган выдает письменное заключение о согласии с изменением статуса жилья или об отказе в процедуре.

Последний этап – получение документации в Бюро технической информации, оплата пошлины в банке. Затем нужно обратиться в Росреестр для внесения изменений в базу данных.

В каких случаях присвоение жилью статуса нежилого помещения невозможно:

• в квартире или комнате зарегистрированы жильцы;
• объект планируют использовать для религиозной деятельности;
• квартира нужна для социальных целей;
• у собственников имеются ограничения прав – обременение;
• у помещения нет отдельного входа и его невозможно оборудовать;
• в квартире есть комнаты для постоянного проживания людей.

Особенности организации собрания жильцов

Число участников собрания зависит от количества подъездов в доме. Если подъезд один, то явиться должно не менее 75% соседей. Если несколько подъездов, то минимум 50%.

Важен процесс подсчета голосов на собрании. Учитывать мнение соседей следует с учетом площади тех помещений, которыми они владеют. Чем больше собственная площадь жильца, тем больше у него голосов.

Протокол собрания и бюллетени для голосования нужно вести в двух экземплярах. Один комплект оставляет себе инициатор, а второй передают в управляющую компанию или ТСЖ.

Сбор заявлений соседей о согласии с изменением статуса жилья

Согласие соседей можно оформить в произвольной форме, так как типовых бланков не существует. Однако в заявлениях должно быть указано:

1. Фамилия, имя, отчество частного лица и его паспортные данные.
2. Наименование юридического лица, если объект в собственности фирмы.
3. Реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

Собирать заявления нужно со всех жильцов, даже если они не присутствовали на общем собрании. Заполнять бланк должен только собственник квартиры или комнаты, в противном случае документ будет считаться недействительным.

Особенности процедуры, если будет проводиться перепланировка

Если изменение статуса помещения потребует его реконструкции, то придется получить согласие на процедуру у всех собственников многоквартирного дома. Даже при наличии одного несогласного соседа, инициатор получит отказ со стороны администрации района или Департамента управления.

Поскольку перепланировка объекта может повлиять на безопасность здания, этот процесс должен согласовываться с соответствующим отделом в администрации района. Все изменения вносят в техпаспорт квартиры.

Расходы на процедуру изменения статуса жилья

При изменении статуса квартиры или дома нужно заплатить за заявку на изменение техпаспорта помещения в БТИ, а также разницу в стоимости жилого и нежилого помещения. Перед подачей бумаг в госорганы следует оплатить госпошлину за переоформление права собственности. Также придется нести расходы при заверении у нотариуса документов на дом или квартиру. В тех случаях, когда планируется реконструкция объекта, потребуется разработка проекта, его согласование в госструктурах, эти услуги необходимо оплачивать отдельно.

Как лучше организовать изменение статуса жилья – самостоятельно или через юриста

Вы можете организовать процедуру самостоятельно. Но, чтобы признать помещение нежилым в минимальные сроки, потребуется консультация юриста. Сбор необходимых документов, организация общего собрания жильцов, регистрация изменения статуса объекта занимают длительное время, а правильно оформить документацию сложно без соответствующего опыта. Юрист по вопросам недвижимости «Метрикс» выполнит необходимые действия без участия заказчика. Для оказания услуги нужно оформить доверенность на представлении интересов организации или физлица.