Как оформить перепланировку квартиры

Перепланировка квартиры требует согласования в органе муниципальной власти. Владелец жилья может как оформить перепланировку квартиры до проведения ремонта, так и узаконить уже выполненные работы. В последнем случае ему придется заплатить штраф за то, что он самовольно перепланировал жилье, не получив согласие надзорного органа.

Что считается перепланировкой квартиры

Понятие перепланировки утверждено ст. 25 ЖК РФ. Под ней понимается внесение изменений во внутреннюю конфигурацию квартиры, которое влечет:

появление новых помещений;
объединение комнат, санузлов;
изменение границ внутренних помещений путем переноса стен;
изменение местоположения дверных проемов;
установку нового оборудования, не предусмотренного техническим планом;
изменение границ оконных проемов, заделывание окон, устройство новых проемов;
устройство нового или ликвидацию старого санузла;
изменение местонахождения вспомогательных помещений, например, перенос кухни;
увеличение жилой площади путем присоединения вспомогательных помещений.

Перепланировкой считается устройство антресолей (если они отмечены на плане), изменение конструкции пола (если квартира расположена в доме с деревянными перекрытиями), объединение двух или более квартир в одно жилое помещение. Другие ремонтные работы не будут считаться перепланировкой. Сделать косметический ремонт, поменять окна, входные и межкомнатные двери, остеклить лоджию, поменять трубы или ванну можно без согласования с надзорными органами.

Когда узаконить перепланировку не получится

Не допускается перепланировка, нарушающая требования строительных и других норм, регулирующих эксплуатацию многоквартирного дома (МКД). Нельзя делать ремонт, который нарушает прочность здания, поэтому снос несущих стен воспрещается. Также во время ремонта нельзя:

объединять кухню с комнатами, если квартира оборудована газовой плитой;
переносить батареи на балкон/лоджию;
демонтировать и объединять вентиляционные каналы;
объединять комнату с лоджией;
переносить санузел и кухню, если они окажутся над жилыми комнатами ниже проживающих соседей;
нарушать целостность фасада здания.

Полный список запрещенных работ в МКД можно узнать у проектировщика. Он не должен согласовывать проект и выдавать техническое заключение, если планируемые работы нарушают СНиПы и права соседей.

Как согласовать перепланировку жилья

Оформление перепланировки квартиры – процедура, порядок проведения которой регулируется региональным или местным законодательством. По этой причине в разных регионах и городах она может производиться с небольшими отличиями. В Москве ее можно пройти дистанционно, во многих других городах придется подавать документы через МФЦ или лично посещать местную администрацию. Точный порядок оформления разрешения можно узнать в управляющей компании или на сайте городской администрации.

Порядок оформления перепланировки предусматривает несколько обязательных этапов. Каждый из них обязателен к выполнению, в противном случае в согласовании перепланировки будет отказано.

Этапу согласования перепланировки квартиры:

Подготовка проекта. Проект перепланировки квартиры можно подготовить самостоятельно, если вносимые изменения не существенны. Если планируется серьезное изменение конфигурации квартиры, лучше доверить подготовку плана проектировщику — проектной организации или ИП с лицензией СРО. Также проектировщик должен подготовить техническое заключение, подтверждающее безопасность планируемых работ.
Подача заявления в надзорный орган. В Москве согласие выдает Мосжилинспекция, в других городах – местная жилинспекция, уполномоченный департамент архитектуры, местная администрация. Подать заявление можно на портале Госуслуги, в МФЦ или лично посетив администрацию, если удаленная подача документов не доступна. Кроме заявления нужно предоставить другие документы: техпаспорт, выписку из ЕГРН, проект, техническое заключение, письменное согласие других собственников, письменное согласие жильцов, если квартира предоставляется по договору соцнайма. Согласия нужно удостоверить у нотариуса. Если квартира находится в ипотеке, нужно дополнительно получить согласие банка и страховой компании.
Получение разрешения. Ответ администрации должен прийти не позднее 45 дней. Отказ можно обжаловать в судебном порядке – для этого есть 3 месяца с момента его получения.
Оформление разрешения департамента культуры. Если здание является объектом культурного или исторического наследия, необходимо получить разрешение местного департамента культуры.
Проведение перепланировки. Все работы должны быть выполнены с учетом первоначального проекта, изменение проекта требует дополнительного согласования.
Оформление нового техпаспорта и приемка работ. После проведения работ нужно получить новый техпаспорт, для этого придется обратиться в БТИ. Затем нужно уведомить орган, выдавший согласие, об окончании работ. Приемку проводит межведомственная комиссия не позднее 10 суток с даты получения уведомления. В состав комиссии входят представители надзорного органа, собственник квартиры, сотрудники УК и проектной организации, готовившей проект. Если все сделано правильно, комиссия выдает акт о перепланировке.

Затем жилинспекция направляет документы в Росреестр, который должен внести изменения в реестр. После этого собственник квартиры может получить свежую выписку, на этом процедуру можно считать оконченной.

Как оформить уже сделанную перепланировку

Законодательство позволяет оформить сделанную перепланировку квартиры задним числом. Процедура узаконения самовольной перепланировки включает:

получение свежего техпаспорта;
оформление технического заключения (выдает проектная организация);
подачу заявления и сопутствующей документации в жилинспекцию или в департамент архитектуры;
получение акта о перепланировке.

За самовольную перепланировку перед подачей документов в администрацию нужно уплатить штраф. Если выполненная перепланировка соответствует СНиПам, что подтверждается техническим заключением, отказ в узаконении возможен лишь при ошибках в документах. В случае отказа владелец жилья может узаконить перепланировку через суд. Судебный иск нужно подать не позднее 3 месяцев с даты получения отказа. В ходе разбирательства истцу нужно доказать:

работы проводились с соблюдением строительных норм;
ремонтные работы не нарушили интересы соседей и других заинтересованных лиц;
отказ администрации в узаконении перепланировки нарушает права истца.

При подготовке к суду и в ходе разбирательства собственнику жилого помещения может понадобиться юридическая поддержка. Консультация юриста компании «Метрикс» поможет оценить перспективы иска, подготовить заявление и документы для обращения в суд. Наши специалисты могут взять на себя защиту интересов истца в ходе судебного разбирательства, а также при согласовании перепланировки в органах администрации.