Как добиться признания права собственности на подвал в МКД?

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, подвал относится к общему имуществу многоквартирного дома и принадлежит жильцам. Однако многие подвальные помещения еще со времен приватизации по тем или иным причинам остались в собственности органов МСУ. Если ранее администрация могла сдавать такую недвижимость, то с принятием Постановления Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479 сфера использования подвальных помещений сильно сократилась. И тогда подвалы стали массово выставляться на продажу. Конечно, для жильцов МКД эта ситуация не сулит ничего хорошего, поскольку новый собственник может сделать, например, из подвала «микроквартиры» или хостелы. При этом доступ к важным инженерным коммуникациям существенно затрудняется, не говоря уже о других неудобствах.

Именно поэтому важно переводить подвалы в собственность жильцов многоквартирного дома заранее, когда нежилое помещение еще числится за городом. Но как это сделать?

В одной из таких ситуаций разбирался Верховный Суд РФ. Компания, являющаяся собственником помещения в МКД, обратилась в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании права общей долевой собственности на подвал. Также истец требовал аннулировать прежнюю запись о регистрации права и обязать управление Росреестра прекратить собственность города на нежилое помещение.

Верховный Суд РФ указал следующее:

1. Судебная строительно-технической экспертиза показала, что подвальное помещение не имеет самостоятельного значения и предназначено для обслуживания МКД. В нем расположены инженерные коммуникации, требующие постоянного контроля. Следовательно, его можно отнести к общедомовому имуществу по смыслу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
2. Регистрация права собственности отдельных лиц на общее имущество является безусловным нарушением прав жильцов. Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ, такие сделки признаются ничтожными, в связи с этим, признание права общей долевой собственности на подвал не требуется.
3. Фактически требования компании были направлены на погашение записи о праве собственности Департамента городского имущества города Москвы. В связи с этим, истец мог заявить требование о признании права ответчика отсутствующим. А суды должны были самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению.
4. Исковая давность не распространяется на требования собственника помещения в МКД, связанные с устранением нарушения права на общее имущество, владение которым истцом не утрачено. В данном случае подвал не выбыл из владения собственников.

Таким образом, Верховный Суд РФ признал право Департамента на подвал МКД отсутствующим (Определение ВС РФ № 305-ЭС25-2385 по делу № А40-88564/2023 от 25 июля 2025 года).

До вынесения данного Определения собственники подавали иски о признании права общей долевой собственности на подвалы, и суды, как правило, удовлетворяли эти требования. Примером может являться дело № 8Г-5477/2024, в котором несколько собственников добились признания права собственности на подвальные помещения, числящиеся за органом МСУ и двумя физическими лицами.

Однако заинтересованным субъектам стоит учесть разъяснения ВС РФ и предъявлять иски о признании права отсутствующим. Во-первых, для подачи подобных заявлений не требуется участие всех собственников в МКД, а во-вторых, на данные требования не распространяется исковая давность.