Индексация платы за содержание и ремонт жилого помещения
Возможность управляющих компаний индексировать плату за содержание жилого помещения без проведения общего собрания прямо не прописана в Жилищном Кодексе. Лишь в п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ указывается, что в договоре управления МКД должен содержаться порядок определения такой платы. Допустимость индексации подтверждается рядом документов, в числе которых, например, Письмо Минстроя России от 26.12.2018 № 51876-ОО/04 и ГОСТ Р 70773-2023. Но из них следует, что повышение тарифов не должно быть самовольным.
На практике некорректные, недостаточно четкие формулировки или ошибочные действия УК могут привести к негативным последствиям. В частности, управляющей компании (ее должностному лицу) грозит привлечение к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ за нарушение лицензионных требований. Обслуживающая организация, допустившая незаконную индексацию, должна будет также пересчитать размер платы за содержание общего имущества.
Можно ли избежать подобных проблем? Да, если общее собрание собственников одобрит внесение соответствующий изменений в договор управления МКД, и эти нововведения будут законными. Но как минимум за 30 дней до собрания УК должна ознакомить жильцов с расчетом размера платы за содержание жилых помещений (п. 31 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
Расскажем о двух возможных вариантах индексации платы за содержание жилья.
Вариант № 1: Индексация платы на индекс потребительских цен
В протоколе общего собрания необходимо указать, что плата за услуги и работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД подлежит индексированию в порядке, предусмотренном договором управления.
Пункты о ежегодной индексации включаются и в договор управления. Причем условия и порядок индексации должны быть подробно расписаны:
1. Индексация платы происходит по истечении года с даты последнего установления решением предыдущего собрания собственников цен (тарифов) на работы и услуги по содержанию общего имущества МКД.
2. Индексация платы производится с изменением уровня потребительских цен за каждый истекший год в форме базового индекса потребительских цен, рассчитываемого территориальным органом Росстата в соответствии с «Основными положениями определения индекса потребительских цен».
Формула расчета новой платы следующая:
НРП = СРП + (СРП * (ИПЦ / 100 )), где:
НРП — новый размер платы за содержание общего имущества,
СРП — действующий размер платы за содержание общего имущества,
ИПЦ — базовый индекс потребительских цен на товары и услуги в Москве. В расчет берется показатель, взятый за календарный год предшествующего года, в котором УК меняет размер платы.
Чтобы жильцы МКД проявили лояльность к данным изменениям, необходимо установить лимит повышения платы — не более 10 % от тарифов, действующих на дату изменения.
3. Для изменения размера платы за содержание общего имущества проведение ежегодных общих собраний жильцов не требуется.
4. Управляющая компания уведомляет собственников жилья о повышении платы не менее, чем за 30 дней до начала действия новых тарифов.
Вариант № 2: Применение метода индексирования
Как и в предыдущем варианте, в протоколе общего собрания указывается, что плата за услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества подлежит индексированию в порядке, предусмотренном договором управления.
В сам договор необходимо включить пункты о порядке и условиях ежегодного индексирования:
1. По истечении года с даты последнего установления общим собранием собственников платы за содержание общего имущества в МКД новые тарифы ежегодно устанавливаются методом индексирования.
Формула расчетов новых тарифов следующая:
НРП = СРП + (СРП * 10%), где:
НРП — новый размер платы за содержание общего имущества,
СРП — размер платы за содержание общего имущества, действующий на дату изменения.
2. Для изменения платы за содержание общедомового имущества проведение общего собрания жильцов не требуется.
3. Управляющая компания уведомляет жильцов о новых тарифах минимум за 30 дней до начала их действия.
Юристы компании «Метрикс» разработают максимально «прозрачные» и понятные для собственников условия индексации платы за содержание жилых помещений в МКД и помогут включить их в договор управления. Соответствующие законодательству положения не вызовут нареканий ни со стороны ГЖИ, ни со стороны собственников.
