Экспертиза самовольной постройки: особенности и последовательность процедуры

Экспертиза самовольно построенного объекта проводится с целью узаконения или сноса строения. Заказчиком исследования может быть местная администрация, владелец незаконно возведенного объекта, а также суд по ходатайству истца или ответчика. После проведения исследования эксперт готовит заключение, на основании которого и принимается решение о сносе или узаконении самостроя.

Понятие самовольной постройки

Самовольной считается постройка, которая была возведена без установленных законом согласований, разрешений, норм градостроительства. Если собственник строения при его возведении нарушил назначение и категорию использования земли, здание также признается самостроем.

Муниципалитет может принять решение о сносе самостроя, если земельный участок не был оформлен в собственность на момент начала работ. Также снос по решению местных властей возможен, если категория использования земель не позволяет возводить на участке данные сооружения. В остальных случаях решение по сносу самостроя может принять только суд.

Владелец незаконно возведенного объекта может добиться признания постройки соответствующей нормам законодательства. Чтобы узаконить объект, нужно обратиться в муниципальную комиссию по самострою. Также самострой можно узаконить через суд. В обоих случаях нужно доказать, что:

строение не нарушает права третьих лиц, не создает угрозу безопасности граждан;
на момент обращения с иском объект соответствовал законодательству;
участок, на котором расположено строение, имеет категорию земель, позволяющую возвести спорный объект недвижимости.

Муниципалитет или гражданин могут инициировать иск о сносе или легализации самостроя соответственно. В ходе судебного разбирательства назначается экспертиза, которая подтверждает или опровергает соответствие строения нормам законодательства.

Цели экспертизы самостроя

Как уже говорилось выше, строительная экспертиза самовольной постройки назначается судом по ходатайству владельца объекта или местной администрации. Однако собственник самостроя может заказать досудебное исследование с целью оценить перспективы судебного разбирательства или для легализации самостроя в административном порядке. В ходе досудебного анализа строения решаются следующие задачи.

Определяется юридический статус объекта. Эксперт изучает документацию на строение и выясняет, нарушает ли оно требования законодательства и является ли оно самовольной постройкой.
Оценивается техническое состояние объекта. Специалист изучает конструкцию и инженерные решения здания, определяет качество строительных материалов, из которых оно возведено. Целью оценки технического состояния является определение безопасности сооружения для граждан, окружающей среды, соседних зданий и сооружений, объектов инфраструктуры.
Разработка рекомендаций для заказчика. По итогам экспертизы исполнитель формирует отчет, в котором описываются нарушения, допущенные при возведении объекта. Также эксперт разрабатывает рекомендации по устранению выявленных нарушений.
Отчет эксперта содержит и юридические рекомендации для заказчика. Специалист определяет правовые последствия возведения самостроя и разрабатывает юридические рекомендации, соблюдение которых позволит узаконить строение.

Досудебное исследование объекта не может подменять собой судебную экспертизу. Однако суд может принять во внимание досудебный анализ самовольной постройки, если экспертная организация, осуществлявшая экспертизу, а также подготовленный специалистом отчет соответствуют нормам законодательства.

Требования к экспертной организации

Эксперт, которому доверена экспертиза самостроя, должен соответствовать требованиям, установленным законодательством, регулирующим деятельность экспертных организаций. Он должен иметь:

профильное образование;
стаж работы в строительной сфере не менее 5 лет;
аттестат на соответствие должности с подтверждением квалификации не реже 1 раза в 3 года.

Эксперт должен знать законодательство РФ, методическую и нормативную документацию по строительству и экспертной деятельности. Для проведения досудебной экспертизы самовольной постройки не установлены отдельные требования к виду организации, в которой трудоустроен эксперт. Специалист может состоять в штате государственной, коммерческой организации или заниматься частной практикой.

Распоряжением Правительства РФ № 3041-р установлено особое требование к экспертным организациям, проводящим судебную экспертизу по делам о постройках, возведенных без необходимых разрешений. Если экспертиза назначена судом по гражданскому делу, ее могут проводить исключительно государственные организации. Такое требование установлено с целью избежать «договорных» отношений между заказчиком и исполнителем и повысить объективность выводов эксперта.

Порядок проведения экспертизы

Экспертиза по самовольной постройке состоит из нескольких этапов. Сначала должен поступить запрос на проведение экспертизы. Исследование самовольной постройки может инициировать суд, органы местной власти, гражданин, являющийся собственником земельного участка, на котором расположено строение. Затем заключается договор, в котором закрепляются цели и задачи исследования. Дальнейшие шаги экспертной организации выглядят так.

Подготовительный этап. Проводится сбор и изучение всей имеющейся документации, включая разрешительные документы, планы, проектные чертежи, акты предыдущих исследований. Проводится подготовка оборудования, необходимого для проведения экспертизы.
Непосредственная экспертиза объекта. Проводится его осмотр, технические измерения конструктивных элементов, анализ стройматериалов, из которых возведено здание, оценка безопасности строения. Изучается проектная документация на предмет ее соответствия фактическому объекту, определяется соответствие постройки строительным, градостроительным, санитарным и иным нормам.
Камеральная обработка данных, полученных во время изучения объекта. Проводится анализ выявленных нарушений, разрабатываются рекомендации для заказчика.
Подготовка заключения и его передача заказчику. Заключение эксперта может быть доказательством в суде или использоваться для узаконения постройки в административном порядке.

Эксперта, проводившего анализ объекта, могут вызвать в суд или на прием в местную администрацию. Целью такого вызова является дача дополнительных разъяснений и дополнений по поводу подготовленного исполнителем заключения.

Зачем нужен юрист при проведении экспертизы

Узаконение самовольной постройки включает в себя досудебную или судебную экспертизу. Вне зависимости от того, в административном или судебном порядке производится легализация объекта, она требует от владельца объекта квалифицированной юридической поддержки. Компания «Метрикс» предлагает услуги юриста по узаконению самовольных построек в суде или в местной администрации.