Возникают разногласия по вопросу расчёта размеров неустойки, предусмотренной ч.2 ст.6 закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», а именно о размере ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, подлежащей применению для целей расчёта.
Обратимся к тексту нормы права:
«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.»
Сократим формулировку до указания на ставку:
«…в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства…».
Из формулировки следует:
- Для определения размера неустойки за весь период просрочки передачи объекта применяется одна ставка рефинансирования Центрального Банка РФ.
- Применяется ставка, действующая на день исполнения обязательства.
Разберёмся с вопросом – на день исполнения какого обязательства? На день исполнения обязательства по выплате неустойки? На день исполнения обязательства передать объект долевого строительства? Или есть еще какие-то сроки?
Определение Верховного суда РФ от «24» октября 2017 г. № 41-КГ17-26, содержит следующую позицию: «По смыслу приведённой правовой нормы при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта. С учётом изложенного при расчёте неустойки, подлежащей взысканию с Общества, суду следовало определить ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшую по состоянию на предусмотренный договором день исполнения Обществом своих обязательств по передаче истцу квартиры».
Другими словами, суд указал на необходимость использования ставки рефинансирования, действовавшей в последний день передачи, указанный в договоре (ДДУ).
Другое понимание «дня исполнения обязательств» было поддержано Верховным судом РФ в определении от 02 декабря 2019 г. № 308-ЭС19-21869. Суд проверил и подтвердил законность расчёта неустойки, сделанную Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в Постановлении от «12» августа 2019 г. по делу А32-24538/2018.
Суд указал, что «…при расчёте неустойки следует руководствоваться ставкой рефинансирования Центрального Банка РФ, действовавшей на момент прекращения обязательства». Под прекращением обязательства тут имеется ввиду прекращение путём исполнения – то есть передача объекта участнику строительства.
В данном споре рассматривались аргументы о применении ставки рефинансирования Центрального Банка РФ на последний день передачи, указанный в договоре. Суд указал, что главное отличие дела, рассмотренного в определении от «24» октября 2017 г. № 41-КГ17-26 – это то, что там неустойка рассчитывалась в ситуации, когда квартира не была передана участнику. Была просрочка, но самой передачи квартиры ещё не было.
Суд указал, на существование понятия «неопределённости» в отношениях сторон по вопросу размера неустойки. И только передача квартиры – то есть исполнения обязательства застройщиком по передаче квартиры вносит определённость о том, какой размер неустойки подлежит исчислению, поскольку появляется требуемая законом дата определения ставки рефинансирования Центрального Банка РФ. Было указано, что понятие определённости при исчислении неустойки уже вводилось Верховным судом в Определении от «04» декабря 2018 г. №302-ЭС18-10991. Согласно данному определению и выработанному подходу, ставка ЦБ РФ применительно к неустойке должна браться на день прекращения обязательства, что соответствует ст.330 Гражданского кодекса РФ, согласно которой дольщик вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательств. Указано, что все иные расчёты неустойки, в том числе сделанные по ставке рефинансирования Центрального Банка РФ на момент принятия судебного решения являются ошибочными в условиях, когда обязательство исполнено.
Выводы по указанным подходам:
- Формулировка «на день исполнения обязательства» подразумевает обязательство по передаче объекта долевого строительства.
- В случае, когда объект долевого строительства передан, единственно правильная ставка рефинансирования Центрального Банка РФ для расчёта неустойки – действующая на день передачи объекта долевого строительства.
- В случае, когда объект долевого строительства не передан, неустойку. единственно правильная ставка рефинансирования Центрального Банка РФ для расчёта неустойки – действующая на последний день истечения срока передачи объекта долевого строительства.
Пример формулы:
А = ((B х (C/300)) х D) х 2 – для физических лиц,
А = (B х (C/300)) х D – для всех остальных лиц,
где:
А – сумма неустойки;
B – цена объекта долевого строительства;
C – ставка рефинансирования;
D – количество дней не исполнения обязательств по передачи объекта долевого строительства.
Ставка рефинансирования Центрального Банка РФ указана на сайте https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/.