Банкротство продавца недвижимости

Покупка недвижимости в Российской Федерации относится к высокорискованной сделке. Именно поэтому при выдаче банками ипотек проводится многочисленный проверки и обязательным условием при выдаче ипотеки является титульное страхование.

В настоящей статье наша команда расскажет, как не лишится недвижимого имущество при условии, что Продавец находится в стадии банкротства.

В соответствии с п. 1 ст. 61.2. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).

При разрешении спора о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным суды делают акцент на следующие моменты:

1. Стоимость объекта недвижимости – если стоимость не соответствует рынку, то шансы лишиться недвижимого имущества очень высоки.
2. Реальность оплаты договора купли-продажи недвижимого имущества.
3. В момент совершения сделки Вы знали, что Продавец находится в стадии банкротства.

В целях уменьшения будущих рисков наша команда советует:

1. Перед покупкой недвижимого имущества сделать оценку данного имущества и сделать о данной оценке указание в договоре купли-продажи недвижимого имущества.
2. Оплачивать объект недвижимости только безналичным расчётом. В настоящий момент возможно использовать аккредитив как замену ячейки или Сервис безопасных расчетов от Сбербанка.
3. Проверить чистоту не только недвижимого имущества, но и продавца (проверить судебные споры, кредитную историю и т.д.).

В кейсе нашей команды имеется опыт защиты в споре о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным.

В 2020-2021 г. только в рамках одного жилого комплекса «Императорские Мытищи» были сохранены 18 квартир за покупателями, хоть продавец и был признан банкротом (номер дела Арбитражного суда города Москвы А40-116709/19).