АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Хрипунова М.И., судей Шилиной Е.М., Соболева М.В., при секретаре Кривиной А.В., рассмотрела в открытом судебном заседании 17 апреля 2017 года апелляционную жалобу Молохина С. И., Фоминой Л. А., Старшинова А. С., Петровой Ю. И. на решение Пушкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску Молохина С. И., Фоминой Л. А., Старшинова А. С., Петровой Ю. И. к ЗАО «Евросибспецстрой» о признании крышной котельной общим имуществом многоквартирного дома, признании оборудования котельной общим имуществом многоквартирного дома, прекращении права собственности на котельную, признании недействительной и исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности на котельную, взыскании судебных расходов, заслушав доклад судьи Шилиной Е.М., объяснения представителя ЗАО «Евросибспецстрой» по доверенности Фролова Н.Г., Петровой Ю.И., Молохина С.И. также представлявшего интересы Старшинова А.С. по доверенности, представителя ООО « Град» по доверенности Никитиной А.К., УСТАНОВИЛА: Молохин С.И., Фомина Л.А., Старшинов А.С., Петрова Ю.И. обратились в суд с иском к ЗАО «Евросибспецстрой» о признании крышной котельной и оборудования котельной общим имуществом многоквартирного дома, прекращении права собственности на котельную,признании недействительной и исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности на котельную, взыскании судебных расходов. В обоснование иска указывают, что истцы являются собственниками квартир, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> <данные изъяты>, застройщиком многоквартирного дома является ответчик ЗАО «Евросибспецстрой».
Теплоснабжение жилого дома осуществляется через единственный источник - котельную, расположенную в техническом пространстве на крыше в надстроенном этаже. Полагают, что котельная в силу норм ЖК РФ относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, поэтому у истцов с момента приобретения квартир возникло право общей долевой собственности на спорное помещение. Просят признать котельную и оборудование котельной общим имуществом многоквартирного дома, прекратить право собственности ответчика на котельную, признать недействительным зарегистрированное право ответчика на котельную, исключить из ЕГРП запись о регистрации права собственности ответчика на котельную, взыскать с ответчика судебные расходы по уплате государственной пошлины. В судебном заседании истцы Молохин С.И., Фомина Л.А., Петрова Ю.И. иск поддержали.
Истец Старшинов А.С. в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности истец Молохин С.И. иск поддержал. Представитель ответчика ЗАО «Евросибспецстрой» иск не признал, пояснил, что котельная построена за счет средств ЗАО «Евросибспецстрой», истцы приобрели квартиры в данном жилом доме на основании договоров купли-продажи, денежные средства истцов не привлекались для строительства котельной. Представитель третьего лица ООО «Град» возражала против иска. Представитель третьего лица Управления Росреестра по <данные изъяты> в судебное заседание не явился, извещен. Решением Пушкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в иске отказано.
Молохин С.И., Фомина Л.А., Старшинов А.С., Петрова Ю.И. в апелляционной жалобе просят решение отменить, ссылаясь на его незаконность. Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему. Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
В соответствии с п. 3 названного Постановления решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов. Согласно ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. Указанным требованиям решение суда первой инстанции не соответствует. В соответствии с положениями ст. ст. 289 - 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
На основании п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491. Согласно пп. «а» п.2 названных Правил в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование. При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п.1 ст.290 ГК РФ и п.1 ч.1 ст.36 ЖК РФ. Следовательно, если помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 г. N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Как установлено судом, истцы являются собственниками квартир, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>,<данные изъяты> (л.д.12-15). Теплоснабжение многоквартирного дома и обеспечение горячим водоснабжением осуществляется за счет указанной крышной котельной, расположенной в техническом пространстве на крыше, что следует из объяснений сторон и подтверждается материалов дела. <данные изъяты>. ответчику ЗАО «Евросибспецстрой» было выдано разрешение на строительство многоэтажного жилого дома с крышной котельной и подземным паркингом, по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> (л.д.100,т.2). Строительство многоквартирного дома осуществлено ЗАО «Евросибспецстрой» на основании указанного разрешения и договора аренды земельного участка от <данные изъяты>. (л.д.72-81). Многоквартирный жилой дом с крышной котельной и подземным паркингом введен в эксплуатацию 25.12.2014г., что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, в котором в подразделе 2 «Нежилые объекты. На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, 18.08.2015г. зарегистрировано право собственности ЗАО «Евросибспецстрой» на крышную котельную помещение069 площадью 81 кв.м (л.д.63-65,т.1), находящуюся в надстроенном этаже в техническом пространстве на кровле жилого <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты>, о чем в ЕГРП произведена запись <данные изъяты>. <данные изъяты>. и <данные изъяты>. зарегистрировано право собственности ЗАО «Евросибспецстрой» на квартиры данного жилого дома (л.д.101-104, т.2), которые впоследствии на основании договоров купли-продажи от <данные изъяты>. проданы истцам Молохину С.И., Фоминой Л.А., Старшинову А.С. и Петровой Ю.И. (л.д.54-59, 62-65, 73-76, 79-83, т.2).
Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции с учетом положений ст.36 ЖК РФ, указал, что на момент приобретения истцами квартир котельная являлась самостоятельным объектом инвестирования денежных средств ответчика, денежные средства иных лиц, в том числе истцов, в качестве инвестиционных вложений в строительство дома не привлекались, в связи с чем регистрация права собственности ответчика на созданный им за счет собственных средств объект - котельную не противоречит закону и прав истцов не нарушает, в настоящее время котельная сдана в аренду управляющей компании ООО «Град», которое осуществляет обслуживание многоквартирного дома, и согласно представленным документам котельная эксплуатируется как самостоятельный объект. Доводы истцов о том, что котельная отвечает признакам общего имущества не влекут иного вывода суда.
Однако с данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не соглашается.
Из материалов дела следует, что <данные изъяты> между ЗАО «Евросибспецстрой» и Фоминой Л.А. был заключен предварительный договор купли- продажи квартиры и договор денежного займа с физическим лицом. <данные изъяты> такой же предварительный договор купли- продажи квартиры был заключен между ЗАО «Евросибспецстрой» и Петровой Ю.И. и договор денежного займа с физическим лицом ( л.д. 67,69-71, л.д.84-87,т.2).
Данные договоры свидетельствуют о привлечении ответчиком денежных средств истцов - физических лиц для строительства многоквартирного жилого дома. В соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ от <данные изъяты> в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в данном случае применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
Как установлено судом и не оспаривалось сторонами в судебном заседании данная крышная котельная и расположенное в нем оборудование обслуживает один многоквартирный жилой <данные изъяты> микрорайоне Серебрянка в <данные изъяты>, котельная является единственным источником теплоснабжения и производства горячей воды многоквартирного дома, другим способом использовать котельную невозможно, многоквартирный жилой дом без данной котельной не может быть полноценным объектом недвижимости, созданным для проживания жильцов, следовательно данная котельная и оборудование котельной является общим имуществом многоквартирного дома.
Доказательств, что данная крышная котельная многоквартирного жилого дома построена исключительно на денежные средства ЗАО «Евросибспецстрой» ответчиком суду в силу положений ст.56 ГПК РФ представлено не было. Представленная ответчиком бухгалтерская справка об использовании средств при строительстве крышной котельной застройщиком не свидетельствует об этом.
Оценив все представленные доказательства на основании ст.67 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для признания общим имуществом многоквартирного жилого дома крышной котельной площадью 81 кв.м и оборудования котельной, расположенные на надстроенном этаже жилого <данные изъяты> мкр. Серебрянка в <данные изъяты>.
При этом судебная коллегия исходит из того, что спорный объект относится к техническим помещениям, в которых размещены внутридомовые инженерные коммуникации, обеспечивающие жилой дом теплом, горячей водой, и предназначено для обслуживания всех квартир и иных помещений данного жилого дома.
Поскольку на спорное нежилое помещение зарегистрировано право собственности <данные изъяты>. за ответчиком, то в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеются основания для прекращения права собственности ЗАО «Евросибспецстрой» на крышную котельную и исключении сведений из ЕГРП.
В силу положений ст.98 ГПК РФ и ст.333.19 НК РФ с ответчика в пользу истца Молохина С.И. подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 8332,73 рубля.
На основании изложенного и в соответствии со ст. 330 ГПК РФ, решение суда нельзя признать законным и оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении иска.
Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Пушкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить.
Принять по делу новое решение.
Исковые требования Молохина С. И., Фоминой Л. А., Старшинова А. С., Петровой Ю. И. к ЗАО «Евросибспецстрой» о признании крышной котельной общим имуществом многоквартирного дома, признании оборудования котельной общим имуществом многоквартирного дома, прекращении права собственности на котельную, признании недействительной и исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности на котельную, взыскании судебных расходов удовлетворить.
Признать крышную котельную (помещение 069, кадастровый <данные изъяты> площадью 81 кв.м., назначение нежилое, этаж: надстроенный этаж, техническое пространство на крыше) и оборудование котельной по адресу: <данные изъяты> общим имуществом многоквартирного дома.
Прекратить право собственности ЗАО «Евросибспецстрой» на указанную выше котельную и исключить сведения из ЕГРП о государственной регистрации права на котельную за <данные изъяты> от <данные изъяты>.
Взыскать с ЗАО «Евросибспецстрой» в пользу Молохина С. И. расходы по оплате государственной пошлины в размере 8332 рубля 73 копейки.
Председательствующий
Судьи