Может ли жена сдавать в аренду помещение, если, по документам, собственником является муж?

К нам обратились клиенты с достаточно редким, но интересным вопросом в области аренды недвижимого имущества. В период брака было приобретено помещение и оформлено в едином государственном реестр недвижимости за одним из супругов (мужа), т.е. пометки, что о совместной собственности в реестре не было. По различным причинам, муж не мог выступать арендодателем в договоре аренды и принимать денежные средства.

Супруги достаточно долго ходили по юристам для получения правовой консультации. Примечательно, все посещённые юристы советовали заключить договор безвозмездного пользования и уже потом, жена могла сдавать помещение в аренду.

Наша команда юристов Метрикс предложила альтернативный способ, который с точки зрения закона, был самый оптимальный - заключить сразу договор аренды недвижимого имущества между женой и арендатором.

Свои выводы мы основывали на законодательстве, в частности:

Согласно статье 256 Гражданского кодекса устанавливает, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 33 Семейного кодекса, согласно которой режим совместной собственности является законным режимом имущества супругов, если брачным договором не установлено иное.

Учитывая особенности режима совместной собственности супругов, положения действующего законодательства о предоставлении супругам права самим решать вопросы совместной собственности, а также права совершения сделок с ней, в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2002 года на вопрос о том, необходимо ли органам, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в обязательном порядке регистрировать право общей совместной собственности супругов в случае, если стороной сделки при приобретении является один из них, было разъяснено, что в этом случае право собственности может быть зарегистрировано за лицом, указанным в договоре.

Таким образом, указание в договоре в качестве приобретателя недвижимого имущества одного из супругов само по себе не свидетельствует о приобретении имущества в его личную собственность, и несмотря на то, что государственная регистрация перехода прав на основании договора производится на того супруга, который выступил покупателем, другой супруг также является полноправным собственником имущества, на которое распространяется режим общей совместной собственности супругов.

Наша команда юристов Метрикс обоснованно пришла к выводу, что хоть муж и является титульным владельцем недвижимого имущества, но жена может сразу выступить стороной по договору аренды, без внесения ее данных в единый государственный реестр недвижимости.

Мы рекомендовали:

1. оформить нотариально удостоверенное согласие мужа, что он даёт согласие своей жене на заключение и регистрацию договора аренды на ее имя;
2. Указать в договоре аренды фразу: «Передаваемые по настоящему Договору аренды Объекты недвижимости принадлежат (находятся во владении) Арендодателя как совместное имущество супругов, где титульным владельцем является ________, что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра недвижимости. Согласие ________ на заключение Договора аренды удостоверено ________, нотариусом города ________ ________ (зарегистрировано в реестре № ________ от ________ г.)».

Супруги выполнили все рекомендации, подали документы в многофункциональный центр и регистрирующий орган все зарегистрировали без проблем. По итогу, супруга принимает денежные средства и распоряжается имуществом, хоть супруг и числиться во всех документах как единственный собственник.