Топ-6 проверенных вариантов расчета при купле-продаже недвижимости

Практически каждый участник сделок с имущественными объектами опасается за сохранность активов: продавец переживает о деньгах, покупатель – о юридической чистоте совершаемой сделки. Ведь мошенники не дремлют и риски на рынке вторичной недвижимости очень высоки. Главная опасность подстерегает покупателя и продавца на финишной прямой: договор подписан, деньги переданы, документы отправились на государственную регистрацию. Длительность ожидания может составлять от нескольких дней до 1,5-2 недель. Для защиты интересов сторон договора, привлекается третье лицо – нотариус или банк. Независимый агент выступает гарантом сохранности денег до момента официально зарегистрированного перехода прав владения объектом от продавца к покупателю. Рассмотрим несколько вариантов оплаты по сделкам купли-продажи, которые призваны сохранить активы.

Вариант первый – банковская ячейка

Стоимость – от 3 тыс. руб.

Большинство банков оборудовано хранилищами – депозитариями, в которых размещаются банковские индивидуальные сейфы, называемые ячейками. Пользователь арендует данное хранилище. Размещает там на свое усмотрение ценные бумаги, драгоценности, семейные реликвии, деньги и т.д. Арендовать ячейку можно 2 способами:

• с использованием сейфа по договору – сотрудник финансового-кредитного учреждения фиксирует содержимое в специальной описи. Стоимость такого обслуживания зависит от банковских тарифов, но обычно она превышает стоимость простой аренды в 1,5 и более раз;
• обычное хранение ценностей. В этом случае банк не отвечает за содержимое сейфа, никакая опись вложения не составляется.

При продаже недвижимости банковская ячейка используется лишь в том случае, когда цена продажи значительно отличается от среднерыночной оценки или кадастровой стоимости. Пример: покупатели не располагают суммой первоначального капитала по ипотеке, поэтому договариваются с продавцом завысить сумму договора. Или в попытках сократить НДФЛ с продажи продавец просит покупателя указать более низкую цену недвижимости на бумаге. Оба случая относятся к мошенническим операциям и преследуются законом. Но иногда ячейка используется законно – когда участники сделки не доверяют безналичным расчетам.

Рассчитываясь через ячейку, продавец с покупателем приезжают в банк, оформляют аренду сейфа и помещают туда наличные деньги. Забрать средства продавец сможет лишь после завершения госрегистрации недвижимости на покупателя, подтверждением служит выписка из ЕГРН.

Важно: перед помещением денег в ячейку, их необходимо проверить на подлинность, пересчитать в присутствии обеих сторон сделки. Запасной ключ лучше передать агенту или юристу, который участвует в продаже как независимая сторона. Случаи кражи наличности из хранилищ редкие, но они бывают. Поэтому при получении денег из ячейки их лучше не носить в кармане с собой, а сразу положить на расчетный счет в том же учреждении банка. Так можно максимально обезопасить себя от потери капитала.

Вариант второй – аккредитив

Стоимость – от 2 тыс. руб.

Суть аккредитивов напоминает онлайн-ячейку, когда банк берет на себя обязательство по переводу определенной суммы по конкретным реквизитам после выполнения сторонами сделки следующих условий:

• регистрация договора купли-продажи готового жилья;
• договор уступки прав требования квартиры в случае с несданными в эксплуатацию новостройками.

Аккредитив популярен при расчетах по сделкам с недвижимостью. Чаще всего покупатели пользуются безакцептным вариантом аккредитива, когда банк переводит деньги продавцу сразу после выполнения всех условий. Раскрытие аккредитива на расчетный счет получателя средств в том же банке осуществляется бесплатно, т.е. без комиссии. Обе стороны сделки защищены при пользовании аккредитивом. Если в процедуре реализации объекта недвижимости много сторон, т.е. длинная цепочка участников, то риски утраты денег или самого имущественного объекта сильно возрастают. К заключению соглашения между всеми ними с четкой фиксацией прав и обязательств необходимо привлекать юриста.

Вариант третий – эскроу-счет

Стоимость – от 1% от суммы договора.

Эскроу называют банковский счет, предназначенный для депонирования средств на период совершения сделки купли-продажи. Используется в основном при заключении договоров долевого строительства, реже – при продаже и покупке квартир на вторичке.

В договоре на эскроу-счет всегда три стороны – помимо продавца и покупателя еще банк. Если сравнивать с аккредитивом, то эскроу-счет более гибкий инструмент, подходит для сложных сделок с большим числом промежуточных операций.

Готовит договор всегда банк, остальные подписанты его изучают и скрепляют личными подписями. Уровень защиты средств достаточно высок.

Вариант четвертый – сервис безопасных расчетов

Стоимость – от 600 до 2400 руб. (зависит от региона и банка).

Сервис безопасных расчетов, сокращенно СБР создан для сопровождения сделок с недвижимостью. Покупатель объекта переводит деньги банку и оплачивает дополнительно электронную регистрацию сделки, в среднем в районе 10 тыс. руб. К примеру, Сбербанк требует оплатить электронную регистрацию при отправке денег на аккредитив. Все участники сделки оповещаются обо всех этапах прохождения денег. При завершении регистрации денежные средства переводятся на счет продавца.

СБР отлично зарекомендовал себя в период пандемии коронавируса, когда офлайн контакты были сведены к минимуму. Этот способ расчетов выбирают участники сделки, которые находятся территориально далеко друг от друга или собираются уехать на долгое время.

Важно: не все банки России предлагают услугу СБР. Сервис работает не так давно и не исключены технические неполадки, что снижает уровень защиты средств продавца.

Сравним описанные выше варианты за исключением банковской ячейки, с которой и так все понятно.

Критерий сравнения	Аккредитивы	Эскроу-счета	Сервис безопасных расчетов
Доступность	Повсеместно	Не везде	Сбербанк, ВТБ
Функция добавления условий раскрытия	Есть	Есть	Отсутствует
Регламентирующие документы	Положение Банка России от 29.06.2021 № 762-П	§ 3 части 2 ГК РФ	Внутренние локальные банковские документы
Раскрытие без участников сделки	Да	Нет	Да
Возможность добавления дополнительных участников - создание альтернативной цепочки	Да	Да	Нет
Длительность	От 3 мес.	По соглашению сторон	Бессрочный продукт
Возможность перевода денег на счет в другом банке	Да	Да	Нет
Участие несовершеннолетних продавцов	Да	Да	Нет
Страховка от Агентства по страхованию вкладов	1,4 млн. руб.	10 млн. руб.	Нет

Вариант пятый – нотариальный депозит

Стоимость – 0,5% суммы договора.

Проведением сделки занимается нотариус, на регистрацию договора уходит до 3 рабочих дней и сразу после этого производится перевод денег продавцу. Данный способ безопасен и максимально защищает интересы всех участников сделки. Законодательство РФ накладывает вето на арест средств, размещенных на расчетных счетах нотариусов, в случае банкротства банка и формировании конкурсной массы для погашения обязательств.

Использование депозита нотариуса возможно во всех случаях, когда стороны не стремятся изменить реальную стоимость имущественного объекта. При подписании договора нотариус выступает его заверителем, после чего деньги переводятся на депозитный счет до дня завершения сделки – регистрации прав нового владельца в Росреестре.

Вариант шестой – передача денег из рук в руки

Стоимость – бесплатно.

Суть этого варианта предельно проста и понятна – при подписании договора продавец получает наличные деньги от покупателя. Законом не запрещен данный способ расчетов, исключение составляют ипотечные сделки. Важно наличие доверия между продавцом и покупателем, в этом случае риски утраты капитала или квартиры немного снижаются. Многие граждане рассчитываются в МФЦ, чтобы иметь хотя бы одного свидетеля – отправиться туда все равно придется для подачи документов на регистрацию. Описанный вариант считается самым ненадежным и рискованным:

• во-первых, не исключена частичная подмена купюр фальшивыми;
• во-вторых, крайне важно осуществлять мониторинг прохождения регистрации договора (если регистрирующий орган обнаружит ошибки в тексте документа, сделка будет приостановлена, и вторая сторона может обратиться в суд);
• в-третьих, любые операции с наличностью лучше проводить в присутствии свидетелей (в идеале – нотариуса).

Вместо резюме: перечисленные способы расчетов в сделках с недвижимостью имеют свои плюсы и минусы. Мы рекомендуем привлекать для правового обеспечения процесса купли-продажи дорогостоящего имущества опытных юристов. Специалист способен гарантировать юридическую прозрачность всех действий сторон, составить договор и проконтролировать его регистрацию в Росреестре.

Компания «Метрикс» работает с клиентами Москвы и Подмосковья. Обращайтесь к нашим сотрудникам, особенно при заключении сложных сделок с участием различных участников. Мы обязательно обеспечим сохранность ваших активов!