Ограничение прав на землю

Любой собственник земли обладает правом владения, распоряжения и пользования своим участком. Он может его дарить, передавать по наследству, продавать или сдавать в аренду. Однако в определенных ситуациях закон вводит ограничение прав на использование земли, тогда у собственника остается только право владения.

Не следует путать понятия «ограничение» и «обременение». Обременение всегда накладывается в интересах третьих лиц: ипотека, рента, сервитут, доверительное управление, аренда или арест. Ограничение не затрагивает третьих лиц, никто не претендует на право собственности.

Почему не все собственники могут полноценно распоряжаться землей

Согласно нормам земельного права, запреты могут быть установлены муниципалитетами, государством или судом. В большинстве случаев это происходит в ситуации, если вблизи участка проходят линии связи, линии электропередач, трубопроводы, трассы, железнодорожные пути, располагается аэродром или военный объект. Также в России много особо охраняемых зон, объектов культурного наследия, зон с исключительными условиями использования земель. На данных территориях введен специальный правовой режим, который на право владения не влияет, но создает сложности в использовании участка.

Какими бывают ограничения определенных прав на землю

Запреты зависят от категории особой зоны. Ст. 56 ЗК РФ называет 3 ограничения:

1. В зонах, где установлены специальные условия использования земли.
2. Особые условия защиты растительного и животного мира, объектов археологии, памятников культуры, истории, природы, путей миграции животных, плодородного слоя почвы, естественной среды обитания.
3. Иные ограничения, предусмотренные федеральными законами и земельным законодательством.

Если обратиться к практике, то ситуации бывают разные. Например, построить жилье вблизи высоковольтные ЛЭП допустимо исключительно с разрешения их владельцев, которое они вправе не дать. При возведении здания вблизи аэропорта вводится ограничение на этажность. Чтобы вести работы недалеко от оси газопровода или закрытого кладбища, требуется согласование.

Еще одно ограничение: участок, расположенный на приграничной территории, не может быть продан лицу с иностранным гражданством. Перечень территорий, признанных приграничными, определяется Президентом РФ.

Запреты могут устанавливаться как бессрочно, так и на определенный срок.

Как узнать, имеются ли ограничения на землю

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, следует еще до покупки земли убедиться, что на нее не наложены ограничения. Интересы покупателя должен представлять юрист по земельным вопросам, разбирающийся во всех нюансах процедуры. Если будущий собственник предпочитает действовать самостоятельно, то ему необходимо придерживаться следующего алгоритма действий:

1. Посредством кадастровой карты, проверить, не включена ли земля в ЗОУИТ («зоны с особыми условиями использования территорий»).
2. Заказать выписку из ЕГРН.
3. Если ЗОУИТ есть, уточнить, какие именно запреты присутствуют.
4. Если ЗОУИТ отсутствует, следующим шагом будет проверка на наличие рядом закрытых кладбищ, магистралей, археологических, природных, культурных памятников.
5. Запросить у лица, продающего землю, градостроительный план, в котором указано, допускаются ли строительные работы.

Не будет лишним попросить продавца подать в муниципалитет уведомление о строительстве и получить разрешение на работы.

Как поступить, если обнаружились ограничения

Для снятия ограничений на объект, находящийся в собственности, следует предоставить в Росреестр следующие документы:

• соответствующее заявление;
• реквизиты участка (адрес, номер в кадастре);
• градостроительный паспорт;
• документ, являющийся подтверждением права владения землей;
• справку о наличии ограничений;
• документ, содержащий информацию об источнике запретов (заявление госорганов, судебный акт);
• план расположения земли;
• документ, доказывающий, что предполагаемое строение соответствует нормам градостроительного законодательства.

Не всегда возможно снять запреты. Шансы на удачную покупку увеличит детальное изучение информации о приобретаемом объекте, а также юридическая консультация эксперта по земельному праву.