Как выселить арендатора за неуплату

Если арендатор не платит за квартиру, владелец жилья имеет право разорвать договор найма и выселить его. Для этого собственнику необходимо договориться с нанимателем о добровольном выселении. Если арендатор по своей воле не освобождает квартиру, прекратить договор аренды и выселить жильцов можно через суд.

Основания для выселения арендаторов за неуплату

Одним из оснований для выселения граждан, снимающих жилое помещение, является неуплата арендных платежей. При этом законодательство строго оговаривает продолжительность просрочки, при которой можно выселить арендатора. В соответствии со ст. 687 ГК РФ договор можно расторгнуть, если квартиросъемщик не вносит арендные платежи:

в течение 6 месяцев или в течение срока, указанного в соглашении;
дважды после того, как наступил срок платежа при краткосрочном найме.

Краткосрочным считается договор аренды, который был заключен на срок меньше 1 года. Стандартным является ежемесячное внесение арендных платежей, таким образом при краткосрочном найме просрочка платежа более 2 месяцев является основанием для выселения. Однако если стороны договорились об ином графике платежей, то просрочка может наступить и раньше. При еженедельной оплате она наступает через 2 недели пропущенных платежей.

Если арендатор проживает в квартире без договора, пропуск платежа также может быть основанием для выселения. При таких правоотношениях сторон наниматель никак не защищен от произвола владельца жилья – тот может его выселить и без оснований, даже если арендатор исправно уплачивает арендную плату. Если же наниматель допускает просрочку платежа, то собственник вправе выселить его в любой момент

Способы выселения арендатора

Существует два способа, как можно выселить арендаторов за неуплату: досудебный и судебный. Досудебное урегулирование спора заключается в том, что арендатор добровольно съезжает из квартиры на основании достигнутого сторонами соглашения. Если жилец после выселения не выплатит арендные платежи, их можно взыскать через суд и после того, как он освободит квартиру.

Если стороны не придут к согласию, то выселить жильцов можно на основании судебного решения. По заявлению истца суд может принять решение о прекращении действия договора жилого найма. После его аннулирования жильцы теряют право пользования жилым помещением. Тогда их физическим выселением из квартиры занимаются судебные приставы.

Может ли полиция выселить жильца

Распространено мнение, что полиция также может выселить из квартиры жильца, не платящего за аренду. Однако в реальности полицейские обычно не имеют таких прав. Если квартиросъемщик проживал по договору найма, то между ним и владельцем имеется гражданский спор, который разрешается в судебном порядке, а не привлечением полиции. Обычно максимум, чем может помочь полицейский, это проведение профилактической беседы с жильцом.

Если арендатор проживал без договора, то полиция формально может выселить гражданина, так как тот не имеет и не имел права пользования жильем. Однако на практике шансов на это мало. Если у арендатора имеются ключи от дверей, в квартире размещены его вещи, а он утверждает, что проживает в помещении по договоренности с владельцем, такая ситуация мало походит на незаконное вторжение в жилище. Это снова возвращает нас к гражданскому спору между сторонами, а значит полиция не имеет полномочий на выселение.

Можно ли насильно выселить арендаторов

Не рекомендуется насильно выселять жильцов, включая смену замков, выкидывание вещей жильцов из квартиры, не говоря уж о применении физической силы. Такие действия могут обернуться против собственника жилья, включая возбуждение против него уголовного дела. Смена замков и удержание вещей арендатора может быть расценена как хищение, выкидывание вещей — как умышленное уничтожение или повреждение имущества, а в целом действия владельца — как самоуправство.

Выселение в досудебном порядке

Выселение в досудебном порядке лучше начать с простого разговора с квартиросъемщиками. Можно предложить им заключить соглашение о прекращении договора аренды и добровольно съехать с квартиры. Если жильцы не согласятся, нужно составить уведомление о прекращении договора найма и передать его лицу, с которым было заключено соглашение. Если квартиросъемщик отказывается его принимать, можно направить его почтой или сделать это при свидетелях. В уведомлении нужно указать разумный срок на исполнение требования, например, 1 месяц.

Как выселить арендатора через суд

Если жильцы не выселятся добровольно, сделать это можно с помощью искового заявления. Подсудность дела зависит от цены иска, а значит от того, какой размер просрочки платежа. Если он меньше 50 тыс. руб., иск подается мировому судье, если больше – в районный суд.

Требования, которые указываются в иске, зависят от того, проживали ли жильцы по договору или нет. Если соглашение было заключено, то в иске можно заявить требование о:

прекращении договора найма;
взыскании денежных средств по договору;
принудительном выселении квартиросъемщиков.

Если договора между сторонами не было, то взыскать деньги за платежи не получится. Однако можно заявить требование об освобождении жилого помещения. В тексте заявления нужно указать основную информацию по делу:

когда, на каких условиях был заключен договор, его основные положения;
указание, что наниматель допустил просрочку платежа, тем самым нарушив условия соглашения;
требования заявителя.

К заявлению нужно приложить основные доказательства по делу:

выписку из ЕГРН;
копию договора;
банковскую выписку о движении средств как подтверждение просрочки арендной платы;
копию уведомления о прекращении договора.

Также к иску нужно приложить стандартный набор документов – квитанцию об оплате госпошлины, уведомление о вручении копии заявления ответчику, расчет цены иска и т. д.

При грамотном подходе проблем с выигрышем дела быть не должно. Если жильцы к этому моменту не освободили квартиру, нужно с копией решения и исполнительным листом обратиться к судебным приставам для возбуждения исполнительного производства. Приставы-исполнители принудительно выселят квартиросъемщика и всех проживающих с ним членов его семьи.

В отдельных случаях по ходатайству ответчика суд может отсрочить применение судебного решения. Такое возможно в случае тяжелого материального положения, наличия малолетних детей в семье, нахождения арендатора или члена его семьи в декретном отпуске и т. д. Тогда квартиросъемщикам будет предоставлен срок для поиска нового жилья, а значит они останутся жить в квартире еще какое-то время.

Зачем нужен юрист

Несмотря на кажущуюся простоту такого дела, как выселение арендаторов за неуплату, оно может доставить сложности. Собственнику квартиры необходимо грамотно оформить документы, имеющие юридическое значение: уведомление о выселении, соглашение о расторжении договора, исковое заявление. В ходе судебного разбирательства истцу придется давать разъяснения суду, подавать ходатайства, задавать вопросы ответчику.

Все эти действия требуют должной юридической подготовки, которой недостаточно у обычного человека. Поэтому владельцу квартиры могут понадобиться услуги юриста. Специалисты компании «Метрикс» готовы дать юридическую консультацию обо всех нюансах выселения арендаторов из квартиры за неуплату, а, при необходимости, и защитить интересы истца в суде.