Как обезопасить себя при заключении договора долевого строительства?

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) – наиболее безопасный вариант покупки недвижимости. Приобретается недвижимость на стадии возведения.

Механизм действия договора долевого участия

Покупатель в сделке является дольщиком. Он перечисляет денежные средства на эскроу-счёт, который можно открывать только в финансирующем строительство объекта банке. Деньги на нём депонируются и страхуются в АСВ. К застройщику они попадают после полного выполнения им обязательств перед покупателем. При банкротстве девелопера все средства возвращаются дольщику.

Риски участников долевого строительства

Приобретаемая по ДДУ недвижимость не всегда соответствует рекламным обещаниями девелопера., что нарушает права участников долевого строительства. Их трудно отстаивать в суде, если застройщик в договоре предусматривает возможность изменения условий в одностороннем порядке, не указывает точную площадь и адрес недвижимости, включает дополнительные услуги или не фиксирует дату сдачи объекта и т. п. Правильность составления документа должен проверять юрист по недвижимости.

В числе основных рисков ДДУ:

• нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию;
• несоответствие жилья заявленным характеристикам;
• остановка строительства по различным причинам.

Но главный риск для покупателя – банкротство застройщика.

Как защитить права дольщиков

Обезопасить сделку можно заключив ее с добросовестным застройщиком или оформив договор юридически правильно. У застройщика нужно проверять наличие государственной регистрации, разрешительных документов и соответствующих строительных лицензий. Приобретаемое у жилье не должно принадлежать третьим лицам. Не нужно заключать сделки с застройщиками, находящимися на стадии банкротства и имеющими отрицательные отзывы о работе бывших клиентов.

Договор долевого строительства составляется в 3-х экземплярах и должен содержать следующие сведения:

• дату и место заключения;
• точные реквизиты сторон;
• полное описание объекта недвижимости (адрес, площадь, стоимость, качественные характеристики и др.);
• права и обязанности застройщика и дольщика;
• сроки исполнения обязательств;
• срок гарантии на здание;
• форму оплаты.

В документе может прописываться механизм пересчета стоимости недвижимости. Сделка считается недействительным при отсутствии хотя бы одного из обязательных пунктов в договоре и отсутствия его регистрации в Росреестре. Защита прав долевого строительства может проводиться в судебном и внесудебном порядке.

Невыполнение застройщиком обязательств дает дольщику право расторгать ДДУ и требовать возмещения убытков, взыскания неустойки или штрафа. При банкротстве права участников долевого строительства защищаются ФЗ № 214 от 2004 г.

Какими правами обладают участники долевого строительства

Главная защита прав долевого строительства – возможность расторжения ДДУ при определенных условиях. При нарушении сроков сдачи объекта в эксплуатацию, дольщик имеет право получить неустойку. Ее размер составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от указанной в договоре стоимости недвижимости. Процент рассчитывается на день исполнения обязательств и начисляется за весь период просрочки их исполнения в двойном размере. В судах защитой прав дольщиков занимается адвокат по жилищным вопросам.