Договор управления МКД: необходимо ли согласовывать его условия с УК?

Отвечая на вопрос о том, могут ли собственники помещений самостоятельно и в одностороннем порядке определять условия договора управления МКД, следует обратить внимание на характер данного договора. Он не является публичным, поскольку не соответствует требованиям, закрепленным в ст. 426 ГК РФ. Во-первых, обслуживающие компании по понятным причинам не в состоянии установить одинаковые расценки на свои услуги, во-вторых, в роли исполнителя может выступить как коммерческая, так и некоммерческая организация, а, в-третьих, заключение такого договора возможно не со всеми обратившимися лицами. А устранение из первоначальной редакции ст. 162 ЖК РФ положений о публичности данного договора лишь подтверждает данный факт.

Что касается ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, гласящей о заключении договора управления с каждым собственником на условиях, указанных в решении общего собрания, то данное положение не свидетельствует об обязанности УК заключить соглашение на согласованных жильцами условиях. Ничто не мешает обслуживающей организации отказаться от подписания договора в силу его непубличности. Указанный вывод неоднократно встречается в судебной практике, например, в определении Судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 16.03.2023 г. по делу 88-4269/2023.

В соответствии с п. 8 ст. 162 ЖК РФ, изменение договора управления МКД осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. А в ст. 450 ГК РФ указано, что договор может быть изменен либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Отсюда следует, что собственники, желающие изменить договор, должны провести общее собрание, а затем направить соответствующее предложение обслуживающей организации. При положительном решении стороны заключают дополнительное соглашение к основному договору.

Примечательно, что само по себе принятие ОС решения о внесении в договор управления МКД корректировок не нарушает права обслуживающей организации, поскольку оно не меняет условия заключенного договора. Решение лишь отражает волеизъявление собственников, что не освобождает их от дальнейшей обязанности обратиться к УК с предложением об изменении условий договора. Соответственно, данное обстоятельство не является основанием для признания решения собственников недействительным (Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 3 апреля 2023 года по делу № 88-5483/2023).