Что такое ипотека с юридической точки зрения

Для приобретения жилья многие семьи оформляют ипотечный кредит на срок от 5 до 30 лет и более. Ипотека в гражданском праве России определяется как залог недвижимости. Собственник квартиры (дома) является залогодателем, имущество используется в качестве обеспечения обязательств перед кредитором. При возникновении у залогодателя финансовых проблем, кредитно-финансовое учреждение имеет право обратить взыскание на заложенное имущество. В этом случае недвижимость продается с публичных торгов, а полученные средства направляются на погашение долга.

Особенности ипотеки в гражданском праве

Предметом залога может быть только недвижимое имущество: квартиры (в новостройках и на вторичном рынке), земельные участки, загородные дома, коммерческая недвижимость (офисы, производственные и складские помещения). Это отличает ипотеку от автокредитования и потребительских кредитов.

Также есть другие особенности ипотеки:

1. Договор. Он заключается между сторонами в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Без этого договор не имеет юридической силы, а залог не считается установленным.
2. Права кредитора. При банкротстве клиента банк имеет право получить возмещение долга в первую очередь.
3. Права залогодателя. Клиент банка не может распоряжаться заложенным имуществом (например, дарить или продавать его) без согласия кредитора.
4. Ответственность залогодателя. Банк может обратить взыскание только на находящуюся в залоге недвижимость.
5. Порядок взыскания. Если клиент не выполняет обязательства перед банком, кредитно-финансовое учреждение может обратиться в суд, чтобы реализовать заложенное имущество. Недвижимость оценивают, выставляют на торги, а после продажи вырученные средства передают кредитору.

Граждане России могут оформить обычную ипотеку, а также семейную, сельскую, военную, дальневосточную и для IT-специалистов. Каждая программа имеет особенности, но общие принципы кредитования едины.

Правовое регулирование ипотеки

Основной закон, регулирующий ипотечное кредитование, – №102-ФЗ «Об ипотеке». Он важен потому, что ипотечные договоры – разновидность кредитных. Поэтому к ним не полностью, а только частично применяются положения №3-ФЗ «О потребительском кредите (займе)». Например, закон требует:

1. Указать в договоре полную стоимость кредита, причем на первой странице договора.
2. Выдать клиенту информацию об условиях кредитования, использования кредитных средств, условиях их возврата.
3. Выдать заемщику график платежей по кредитному договору.

Этот же закон запрещает кредитору брать вознаграждение за оказание услуг или отдельных обязанностей. К ипотеке также могут применяться положения закона «О защите прав потребителей», но только там, где нет особых правил в законе об ипотечном кредитовании.

Хотя ипотечные кредиты похожи на потребительские (берутся для личных нужд, а не бизнеса), их регулируют по-другому. Поэтому в юридической практике их рассматривают отдельно от обычных потребительских кредитов.

Несмотря на общие черты, ипотечные кредиты не следует полностью отождествлять с потребительскими. Для их регулирования ипотеки применяются другие методы и правовые средства. Поэтому такие кредиты выделяют в отдельную группу и рассматривают обособленно от потребительских.