Застройщик не имеет право принимать решения за дольщиков

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда по делу № 33-10967/2023 (№2-1179/2023) вынесла апелляционное определение и указала два важных момента в отношениях, где не подписаны акты-приёма передачи квартир между застройщиком и дольщиком, но строились квартиры по договору долевого участия в строительстве за счёт дольщика:

1. застройщик не имеет право голосовать и принимать решения на общем собрании собственников за дольщиков.

Суд апелляционной инстанции и кассационной суд общей юрисдикции основывали свои выводы на следующих нормах:

Положениями части 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации регламентированы действия застройщика, который не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома до заключения договора управления с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, должен заключить договор управления домом с управляющей организацией.
Согласно части 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети Интернет и не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации открытый конкурс.
В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом.
Положения законодательства о долевом строительстве не предполагают приобретение застройщиком права собственности на помещения в построенном доме и последующий переход права собственности от застройщика к участникам долевого строительства, что требовало бы первоначальной регистрации права собственности застройщика, поскольку в противном случае помещение не могло бы считаться вещью, имеющей собственника (пункт 2 статьи 218 и статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если бы застройщик признавался собственником помещений во введенном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме, было бы лишено смысла правовое регулирование, установленное частями 13 и 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку в качестве единственного собственника застройщик вправе был бы избрать способ управления многоквартирным домом и определить управляющую организацию своим единоличным решением, которое по правовым последствиям приравнивалось бы к решению общего собрания собственников помещений дома и могло бы быть пересмотрено только путем принятия нового решения общим собранием собственников, в связи с чем не требовалось бы возложение на орган местного самоуправления обязанностей, связанных с проведением открытого конкурса по отбору управляющей организации.

Таким образом, поскольку застройщик спорные помещения за счет собственных средств не возводил, он не вправе представлять интересы собственников помещений, по которым заключены договоры участия в долевом строительстве по Закону № 214-ФЗ (Определение Верховного суда Российской Федерации 08.11.2021 г. № 308-ЭС21-21462, от 06.06.2021 г. № 308-ЭС21-2180), в связи с чем оспариваемое собрание было проведено с нарушением части 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия необходимого кворума, так как в собрании принял участие только застройщик, не являющийся собственником помещений в построенном доме при отсутствии у него права на соответствующие действия в качестве собственника объекта. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации решения, принятые на оспариваемом собрании, являются недействительными в силу их ничтожности.

2. Дольщик (будущий собственник) вправе обратиться в суд за признанием протокола общего собрания недействительным.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 17.02.2015 г. № 404-О положения статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие основания отнесения решений собраний, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия для участников соответствующего гражданско-правового сообщества, к категории ничтожных, призваны обеспечивать защиту прав и законных интересов как самих участников данного гражданско-правового сообщества, так и иных лиц, для которых принятие указанных решений также может порождать правовые последствия, на которые эти решения направлены.
В силу приведенных разъяснений процессуальной предпосылкой права на иск об оспаривании ничтожного решения общего собрания обладает любое лицо, которое имеет охраняемый законом интерес в таком признании.
Принятые на общем собрании решения повлекли причинение убытков в виде увеличения платы за жилищно-коммунальные услуги, а также породили определенные негативные правовые последствия для дольщика (будущего собственника), следовательно он вправе обратиться в суд за признанием протокола общего собрания недействительным.

Седьмой кассационной суд общей юрисдикции поддержал выводы Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда (определение по делу № 88-21427/2023).